住宅の建替えや新築を検討されていると、住宅に関する銀行ローンを思い浮かべることもあるでしょう。
現在、銀行での融資の種類や優遇措置・それぞれの金融商品は、多岐にわたって存在します。
家の建替え、新築の際には、一体どこのどんなローンを利用しようか、決まっている人はなかなかいないでしょう。しかしどんな商品がぴったりなのかを知っておくのと知らないのとでは全く変わってきます。場合によっては何百万円も変わってくるかもしれません。一口に住宅ローンといっても、たくさんあるのです。
ここでは、住宅ローンの種類について詳しく見ていきます。
住宅ローンの種類
公的ローン
財形住宅融資ともいい、企業に勤めていて財形貯蓄を1年以上行い、一定条件を満たした方のみが利用できる住宅ローンです。返済開始から終了までの全期間、5年ごとに適用金利を見直す5年間固定金利制です。
借入額は貯蓄額の10倍で、融資の最高額の上限は4000万円となっています。
財形貯蓄制度を導入している企業に勤めていて、一年以上財形貯蓄を行わないといけないといったルールがありますが、他の民間銀行に比べると金利は安いといった傾向にあります。
注意点としては2点あり、一つは、融資限度額が決まっているという点です。借入額の枠内で建替えが行えるのであれば問題はないでしょう。もう1つは、民間の金融機関は住宅ローンの契約の際に必ず団体信用保険への加入が義務づけられています。その保険料は金利にて引かれていますが、これに対して、財形住宅融資は団体信用保険の加入が任意となっており、保険に加入する場合は、保険料を別途支払う必要があります。
自治体による融資
自治体融資は、都道府県や特別区・市町村などが、住民支援・勤労支援の一環として実施している融資制度のことです。
住宅ローンは、主に地元の民間金融機関と提携して、一般の住宅ローンより低い金利など、有利な条件で融資をあっせんする「融資あっせん制度」や、住宅ローンの利息の一部を援助する「利子補給制度」などがあります。
また融資制度とは別に、耐震性能など一定基準を満たす住宅構造や設備の導入を条件に、その費用の一部を補助・助成する「助成金制度」などを行う自治体もあります。
ただ、どこの自治体でも行っているのではなく、各行政に有無の確認が必要です。
民間金融機関
民間金融機関とは、預金を取り扱う普通の銀行(都市銀行、地方銀行、第二地方銀行)と長期金融機関(信託銀行)、中小企業金融専門機関(信用金庫、信用組合、労働金庫、商工組合中央金庫)、農林漁業金融機関があります。
各銀行でオリジナルの住宅ローンの商品があり、金利はその動向を見ながら毎月決定しており、固定と変動共にそれぞれの数値があります。ほとんどの民間金融機関はその数値を基準にして、キャンペーンなどの優遇措置や優遇金利で金利を下げるようなものも展開しています。
さまざまなローン商品
住宅ローン
住宅ローンとは、住宅を購入する際に利用できるローン商品のこと。
各金融機関によって、それぞれの打ち出している商品があり、特徴もあります。
さらには、金利型と支払方法で内容も変わってきますので、しっかりと押さえておきましょう。
借入を検討されている方の状況や条件、さらには返済計画で合うものや合わないものが出てきます。金融機関に相談、もしくはファイナンシャルプランナーに相談するのもよいでしょう。
リフォームローン
中古住宅を購入した人や、購入から年数が経った人はリフォームを行う機会が多いでしょう。中古住宅を購入する際には、一部の住宅ローンではリフォームを組み込めるものもありますが、住宅ローンとの違いは、抵当権の設定はないことです。
金利は住宅ローンに比べると割高で、返済期間も半年から15年程度、借入額の上限も住宅ローンに比べると少なく、借り入れの際の審査も通りやすく、審査期間も短い傾向にあります。
金利の種類
変動金利型
金利は、借入時から半年に一度見直しがあります。特徴としては固定金利より金利は低く設定されていて返済額もそれに応じて抑えられていることです。
しかし、変動型は金利の変動に左右されますので、上昇すればその分、毎月の返済も高くなり、反対に下降すれば返済額も安くなります。金利の上げ下げは予測が困難なものなので、今の金利を見るだけでは危険な側面もあります。ある程度上昇してもいいような余裕を持った計画で行う方がいいでしょう。
※金利の上昇に伴い返済額が増える場合でも、最大125パーセントまでといったルールがあり、それ以上にならないようになっています。しかし、支払がなくなるわけではないので、各金融機関にもよりますが、借入期間の最後にまとめて支払う方法や、借入額を延長し、その分の支払いが発生する方法などがあります。
期間固定金利型
借入時に5年、10年といった固定金利型の期間を選択し、その期間中は金利が一定となるものです。
全期間固定金利型と、変動金利型の間のプランといってもいいでしょう。支出が落ち着くまで返済額を安定させたい方にはおすすめです。
しかし、固定期間が終わるタイミングで金利が上昇していると、住宅ローンの支払額が跳ね上がる可能性もあります。その時に、変動金利型であった125パーセントルールというもいのは適用外となるため、金利の上昇によっては大きなダメージとなります。
多くの金融機関は固定期間終了後には優遇幅が少なくなるので、その分支払額が増えてしまいます。
全期間固定金利型
全期間固定金利型は、借入期間中を通して金利が一定のもの。
将来において金利の上昇による返済額の変動に不安を感じる人や、収入の変動が大きい人は支払額の一定である全期間固定金利型を選ぶのがおすすめです。
世帯収入が減っても、全期間固定金利型なら返済額がいつまでも一定なので、将来的に金利が上がったとしても安心です。
ただし、他の金利タイプと比較すると金利が高い傾向にあるため、将来的に金利が上昇しなかった場合には、他の金利タイプよりも総返済額が多くなってしまいます。
返済方法
元利均等返済
毎月の返済額が一定となる返済方法。
返済額の内訳として元金と利息が一定のため、返済計画が立てやすいことがメリットとして挙げられます。元金均等返済に比べると返済開始当初の返済額を少なくすることができます。
しかし、同じ借入期間の場合は元金均等返済よりも総返済額は多くなります。
元金均等返済
毎月の返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法。
返済額内訳として元金と利息は返済が進むにつれて少なくなります。
元利均等返済に比べると、元金の減少が早いため、同じ借入期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。
しかし、返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、借入時の必要な収入も高くなければ厳しいものとなります。
まとめ
住宅ローンには、借入先の選択から始まり、ローンの目的別の種類を選択し、その中から金利の種類を決め、最後に返済方法を選択します。したがって同じ住宅ローンといっても内容が全くといっていいほど変わってきます。したがって、自分に合った住宅ローンはきっと見つかるはずです。一生に一度の買い物ですので、いろいろと勉強するのもいい機会ではないでしょうか。しかし、忙しくてそういったことに時間をかけられない方もいるでしょう。新築を検討されているのであれば、いわゆる建売ではなく売建式の建築条件付き土地を購入されるのも選択肢のひとつではないでしょうか。
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