建替え工事で住宅ローンを使う際に…各住宅ローンのメリット・デメリットを知っておこう

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新築や建替えといった際には、大きなお金が動くことになります。多くの方は、そういった場合は何かしらの金融機関へ、融資の依頼を検討するでしょう。

では、具体的にはどういったところからの借り入れができるでしょうか。

住宅ローンは大きく分けると、公的ローンと民間ローンがあります。これまでは、公的ローンの代表的なものに、政府系の金融機関として住宅金融公庫というものがありました。しかし、時代が進むにつれて2007年には行政改革の波に飲み込まれ、住宅金融公庫は廃止となりました。その後、一定の業務の引継ぎを政府が新たに誕生させた住宅金融支援機構という機関に受けさせ、そこで行うこととなりました。

しかし、住宅金融公庫と違い、住宅金融支援機構では特別なものを除いて、個人に対しての直接融資は行っていません。そのために、新規のローンの大部分は、民間の金融機関に流れていくようになります。

しかし今までの歴史でいうと、長い間民間の住宅ローンというのは審査が厳しく、金利も高い。つまり同時の民間の金融機関というものは、借りる側からのリスクが高いものでした。ですが、住宅金融公庫の廃止を受け、民間の金融機関も住宅ローンに力を入れさまざまな商品を打ち出すようになり今日に至っています。

今回は、さまざまな住宅ローンについてメリット・デメリットを見ていきます。

公的ローン(公的資金)

公的資金とは、その名の通り公的機関が行う融資で、財形住宅融資や自治体融資などが挙げられます。

財形住宅融資のメリット・デメリット

財形住宅融資とは、財形貯蓄制度を導入している企業に勤めていることが大前提とした上で、財形貯蓄を1年以上続けていて貯蓄額が50万円以上ある方が対象に受けられる融資です。

融資額は最大で残金の10倍、融資の最高額は4000万円となっています。金利は5年ごとに適応金利を見直す5年固定金利になっています。

大きなメリットとしては、金利が安い、事務手数料や保証料が不要なことが挙げられ、デメリットとしては、上限額が設定されていること。上限額4000万円までとなっています。

民間の金融機関では住宅ローンの契約の際に必ず団体信用保険への加入が義務づけられています。その保険料は金利にて引かれますが、これに対して、財形住宅融資は団体信用保険の加入が任意となっており、保険に加入する場合は保険料を別途支払う必要があります。

自治体融資のメリット・デメリット

自治体融資とは、都道府県や特別区、市町村などが住民支援、勤労支援の一環として実施している融資制度を指します。

各自治体によりますが、住宅ローンの方法としては、特定の金融機関と提携して、一般の住宅ローンより低い金利など、有利な条件で融資をあっせんする「融資あっせん制度」や、住宅ローンの利息の一部を援助する「利子補給制度」などがあります。

また融資制度とは別に、耐震性能など一定基準を満たす住宅構造や設備の導入を条件に、その費用の一部を補助・助成する「助成金制度」などを行う自治体もあります。

メリットとしては、公的ローンは総じて金利が低いといったところでしょう。そして審査には年収や勤続年数などが重視されないのもメリットになる人もいるでしょう。

財形住宅融資も、自治体が主体となる住宅ローンも、一定の条件を満たせば申し込めるような制度が多く、民間の金融機関のローン審査を考えると有利といえます。反対にデメリットとしては各自治体が出している条件に当てはまる人が少ないということ。もう一つは、借入限度額が低めに設定されていることです。都心部や土地の評価価値が高いエリアの人は限度額が低いということで断念しているのではないでしょうか。

民間ローン

民間ローンとは、都市銀行や地方銀行、生命保険やノンバンクなどの民間機関が行っているものです。

メガバンク

メガバンクとは、大手銀行の総称で、全国に支店を持つ知名度の高い銀行です。住宅ローンの種類も豊富で、基本的には全国に支店があるため、窓口での相談や手続きをすることに長けています。住宅ローンのように必要書類がたくさんあるようなものに関しては、担当者がついてくれるので、複雑な書類でも安心して進めていけます。

メリットとしてはやはり、絶大な信用でしょう。その他にも窓口にて業務を進める方針のため、面倒な書類作成や、進行などもしっかりとサポートしてくれるといった点です。

デメリットとしては、民間の金融機関全般にいえることですが、審査に通らないことが多いようです。以前別のローンなどで滞納があったり、年収や職が一定でなかったりすると、審査に通りにくく、特に信用を重んずる都市銀行では高額な借り入れは難しいとされています。

地方銀行

その地方ごとに地方の銀行があり、打ち出している住宅ローンの特徴も銀行ごとで違うので、一言でいうのは難しいですが、メガバンクとの違いではそもそも審査の仕組みから違うところも多くなっています。柔軟な対応な面もあれば、厳しいと思われる一面もあるかもしれません。

メリットとしては、メガバンクのように特に信用を重んずるというより、各銀行の審査基準をクリアしていればいいといったものなので、裏を返すと自分に合った銀行を探すことが大切となります。

A銀行では通らなくともB銀行では楽々通るなどといったケースもあるくらいです。

デメリットとしては、その都市に支店がなければ利用ができないことや、金利はやや高めであること。しかし、優遇措置などがあり、全体的に見たときに場合によってはメガバンクよりお得になっていることもあります。

ネット銀行

ネット銀行とは、営業上最小限にコストを抑えているので、店舗数も限られており、口座開設から借り入れまでのプロセスをオンラインでのやり取りで行う銀行です。

メリットとしては、ほとんどの作業はパソコンやスマートホンがあればでき、忙しい人や、人に会うのが苦手な方にはよいかもしれません。その他は、保証料がないというところでしょう。デメリットとしてはメリットの裏返しになりますが、インターネットやパソコンに対してストレスのある方は向いていないでしょう。

まとめ

一言で住宅ローンといっても、公的なものから、民間の金融機関である馴染みの銀行までさまざまです。しかも、住宅ローンといっても各金融機関で打ち出しているものも違うわけですし、細分化もされています。さらに、それだけに留まらず金利型や、そもそものローン形態も多岐にわたるのです。

一生に一度の大きな買い物ですので、しっかりと勉強して、より良いもので計画を立てたいといった気持ちはあるでしょう。しかし本を1冊や2冊読んだところで、残念ながら全てを理解するのは到底できることではないほどのものです。そういったときのために、プロへの相談もいいかもしれません。

民間の金融機関なら各支店に一人はファイナンシャルプランナーの資格を持った社員もいるでしょう。その方に相談するのが最短といえます。しかし注意点としては、金融機関ごとにいるファイナンシャルプランナーは、その金融機関の中の商品で比較検討をすることしかできないということ。必要であれば、どこにも属していないファイナンシャルプランナーに有料で相談するとよいでしょう。有料であっても、きっとその分以上の価値が、あなたに返ってきます。

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