高額なものになるマイホームの購入や、リフォーム。多くの方は何かしらのローンを検討するのではないでしょうか。
たくさんある、住宅に関するローンの種類や特徴、さらには適用される金融商品、されない商品。
さまざまな金融商品がある中、一体どれを選んでいいものなのか迷ってしまうでしょう。ましてや大きなお金が動く買い物になるので当然です。ここでは、住宅ローンを検討している方に少しでも役に立てればと思い、ローンの種類などを説明していきます。
住宅ローンの審査は、購入予定の物件や、新しく建築する際には金融機関に事前審査の申し入れをしなければなりません。ローンは物件ごとの案件ですので、当然ですが物件が変わると新しく審査をしなければなりません。まずは物件を購入できるのか、毎月の返済に無理がないのかなど、初期段階にしっかりとシュミレーションしておく必要があります。
そして、事前審査に通れば次は本審査です。本審査が通った後にはどの金融商品で購入するかを確定し成約するといった流れです。
住宅ローンの種類
全期間固定金利型
全期間固定型とは、借入期間中を通して常に金利が固定されている金利タイプのことです。
代表的なのものが住宅金融支援機構の「フラット35」という金融商品です。
将来の情勢や景気の影響で金利があがり、返済額の変動に不安を感じる人や、収入の変動が大きい人などは、支払額が一定である全期間固定金利型を選ぶのがおすすめです。
しかし、安定しているとはいってもほかのどの金融商品に比べても金利は高い傾向にあるため、将来的に金利が上昇しなかった場合には、総返済額は高くなります。
期間固定金利型
期間固定金利型(固定金利選択型)は、変動金利型と固定金利型の中間のような金利タイプです。
借入時に3年・5年といった固定金利を選択すると、その期間中は金利が固定されます。固定期間が終わると、自動で変動金利型になります。そのタイミングで、また固定金利型にするか変動金利型にするか選択できます。
こちらの期間固定金利型はそれぞれのライフプランに合った金融商品のようにも見えますが、利用にあたっては注意も必要です。
期間固定金利型の注意点
・当初選択した固定期間が終わるタイミングで金利が上昇していると、住宅ローンの返済が跳ね上がる可能性がある。
・期間固定金利型を選択した場合、そのあとに変動金利型を選択したとしても変動金利の5年125パーセントルールが適応されない(各金融商品にもよる)。
・多くの金融機関では、「当初引き下げ型」となっているために、固定期間終了後の金利は優遇幅が小さくなるので、金利上昇がなかった時でも、その後の変動金利は上がっている傾向にある。
金融機関には「当初引き下げ型」と「全期間引き下げ型」とがあり、期間固定金利型を選択した場合、「当初引き下げ型」のプランが多く、期間固定期間の満了後は優遇幅が縮小し、そのため、当初の固定金利の時よりも変動金利型になった時の方が金利が上がってしまい、結果として毎月のローンの返済額が増えてしまうこともあるのです。
変動金利型
変動金利とは、借入期間中に適用される金利が変動する金利タイプ。一般的には期間固定金利型や全期間固定金利型の金利は、金融機関側にも固定するリスクがある分、設定する金利は変動金利型より高いでのす。固定期間が増えるとその分の金利上昇のリスクがあるために高くなるのはやむを得ないことです。
基本的には、借入から5年間は月々の返済額は変わりません。
たとえそれまでに金利が上昇していたとしても、当初の返済額の125パーセントまでしか増額できないことになっているので、6年目からの返済額も大幅に上がることはないのです。
しかし、こちらにも注意点はあります。
住宅ローンにおける「5年ルール」と「125パーセントルール」とは、住宅ローンで変動型金利を選択した場合、一般的には借入時から半年に1度の金利の見直しがあります。そのため、金利が上昇したとしても、すぐにローンの返済金額が上がるわけではなく、その金利の見直しに対しての確定額を払うというものです。
そして、「5年ルール」というもので金利が上昇したとしても、5年間は毎月のローンの返済金額は据え置きと定められています。さらには、5年経過後の6年目には毎月のローンの返済額の125パーセントまでしか上げることができないのです。
そのため、たとえ金利が上昇していたとしても、5年目までの月々の返済額が10万円の場合は、6年目からは12.5万円ということになるのです。大幅に月々の返済額が変わらないようにするための規則であり、消費者側を守るといった観点から成り立っていて、それが「125パーセントルール」と呼ばれているものです。
しかし、金利は上昇していてもその「5年ルール」と「125パーセントルール」で毎月の返済額の急な跳ね上がりは抑えられたとしても、返済額の総額が抑えられたわけではありません。
金融機関によってはローンの終盤に求められるものや、返済期間が過ぎてからも支払うといったこともありますので、知っておかなければなりません。
階段型
こちらの金融商品は固定型の一種で、金利が2段階以上で設定されている金融商品です。
代表的なものは住宅金融支援機構の「フラット35S」です。最初の10年間は低い金利が設定されていて、11年目からは高めの金利となっています。こちらは当初の金利は低めの設定で適用されていて、金利が変更されるのは1回のみ。そのため、比較的家計を管理しやすいという側面を持っています。反対に、金利は固定されているので金利が上昇しない場合には利息を多く払うことになり、結果的には借入総額を多く支払うことにもなってしまします。
上限金利付き変動型
こちらの金融商品は変動型の一種です。文字通り金利に上限のあるもので、情勢や景気の変動で金利が上昇したとしても、あらかじめ設定していた上限金利を越えることはありません。
そしてこの金融商品は設定された期間中ならもちろん上限金利以上は上がらず、また、金利が下降したときなどは金利が下がる分利息も減り、月々の返済額は減額されるといったメリットがあります。
まとめ
住宅ローンの種類は大きく分けて3種類。変動金利型・期間固定金利型・変動金利型とありますが、それぞれにメリットとデメリットが存在します。金融機関もメガバンクから地方銀行、さらには住宅金融支援機構やネット銀行など、あらゆるものが存在します。
そして金融機関によって審査の基準や偏りがあるので、自分に合った最適の住宅ローンを探し出すのは至難の業でしょう。しかし大きな買い物をするための方法です。しっかりと知識を持って選ばなければ後悔する可能性も否めません。
階段型と上限金利付き変動型については取り扱っている金融機関が極端に少ないのが現状です。金利は世の中の情勢や景気などで変動します。金融機関も損をしてまで条件を下げての融資は自分の首を自分で絞めているようなもの、かといって審査の間口を極端に広げてしまうと、サブプライム住宅ローン危機から始まる先のリーマンショックのように空前の破綻で日本の金融危機につながる恐れもあります。
住宅購入や新築の建築での金融商品は借りる側のリスクと、融資する側のリスクの双方があり、決して簡単に作られているものではないのです。だからこそしっかりと把握して、自分に合ってしかも無理のないものを探して選ぶのが賢いローン活用術です。
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